ขายฝาก-จำนอง ต่างกันอย่างไร สิ่งที่ควรรู้ก่อนการตัดสินใจ
การขายฝากหรือการจำนอง มีข้อแตกต่างกันอย่างไร แล้วแบบไหนที่จะเหมาะกับท่านมากกว่ากัน หากท่านต้องการนำที่ดินที่ขายฝากแล้วไปจำนองกับธนาคารอีกจะได้ไหม? เรามีคำตอบครับผม
รายละเอียด
ขายฝาก Vs จำนอง ต่างกันอย่างไร
ประเด็นที่การทำสัญญาแบบขายฝากและจำนองแตกต่างกันก็คือ
- ลักษณะสัญญา
จำนอง : ผู้กู้ไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือนายทุน
ขายฝาก : ผู้กู้ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือนายทุน
- กรณีทำผิดสัญญา
จำนอง : เมื่อครบสัญญาแล้ว ผู้กู้สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อขอต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับคดี แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้อง ทรัพย์สินนั้นจะไม่สามารถนำมาขายได้
ขายฝาก : ผู้กู้ต้องมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลาตามกฏหมายสามารถขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละครั้งรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ แต่หากไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะตกเป็นของนายทุนทันที
- ค่าจดทะเบียน
จำนอง : อัดตราธรรมเนียม 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
ขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด
- วงเงินในการอนุมัติ
จำนอง : ได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน
ขายฝาก : ได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน
ขายฝาก คือ
การขายฝากคือการทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญาการกู้เงินชนิดหนึงโดยใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจจะไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนภายในเวลาที่ตกลงและกำหนดเอาไว้เป็นหลักฐานบนในสัญญา
ระยะเวลาในการทำสัญญา และ ประเภททรัยพ์ที่สามารถนำมาขายฝากได้มีหลายประเภทดังนี้
- อสังหาริมทรัพย์ อาทิ ขายฝากบ้าน ขายฝากที่ดิน ตึกแถว คอนโดโดยระยะเวลาการไถ่ถอนได้ภายใน 10 ปี เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด ตึกแถว อาคารพาริช ที่ดินเปล่าเป้นต้น
- สังหาริมทรัพย์ มีระยะเวลาไถ่ถอน ภายใน 3 ปี เช่น ทรัพยืสินที่มีมูลค่าอาทิ โทรศัทพ์มือถือ ทอง เพชรพลอย รถยนต์ และอื่นๆ
โดยระยะเวลานับแต่วันที่ทำการซื้อขายฝาก ซึ่งหากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายจะถือว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆที่ทำการขายฝากจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีโดยผู้รับซื้อสามารถนำทรัพย์นั้นๆไปขายทอดตลาดได้หรือกระทำการใดๆตามต้องการได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ถ้าหากผู้กู้ยังคงต้องการทรัพย์นั้นอยู่สามารถติดต่อขอต่อสัญญาขายฝากได้ครับ
อัดตราดอกเบี้ยและหลักเกณฑ์การรับขายฝากทั่วไปคือ
- วงเงินอนุมัติในการขายฝากโดยประมาณจะให้อยู่ที่ 50-70% ของราคาประเมิณ ดังนั้นควรติดจำนองธนาคารอยู่ไม่สูงมากนักถึงจึงจะสามารถนำมาไถ่ถอนทำขายฝากเพื่อเพิ่มวงเงินได้
- ระยะเวลาในการทำขายฝาก ขั้นต่ำ 1 ปี และสามารถขยายเวลาการไถ่ถอนสูงสุดไม่เกิน 10 ปี ต่อสัญญา 1 ฉบับ
- ดอกเบี้ย/สินไถ่ถอน ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือนตามที่กฎหมายกำหนด
- โดยที่ในระหว่างสัญญาขายฝาก นั้น ผู้รับขายฝาก ยังสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์นั้นได้อยู่
ข้อดี และ ข้อเสีย ของการทำขายฝากมีอะไรบ้างเรามาดูกันครับผม
ข้อดี
– สามารถลดภาระหนี้ในระบบ ให้ลดลงได้
– ได้เงินทุนเพื่อหมุนเวียน หรือปิดหนี้ต่างๆได้เร็ว
– สามารถล้างเครดิตบูโร ในระบบลงได้ เพื่อเปิดโอกาส ให้สร้างเครดิตใหม่ๆ
– เพื่อเปิดทางให้ สามารถนำหลักทรัพย์กลับเข้าสู่ระบบธนาคารอีกครั้ง * มีบางธนาคารที่รับไถ่ถอนหลักทรัพย์ที่ติดขายฝากอยู่
ข้อเสีย
– กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของ ผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญา
– ค่าใช้จ่ายในโอนกรรมสิทธิ์ เยอะ ไม่ต่างจากการ ซื้อ ขายปกติ
– มีบางธนาคาร ที่รับไถ่ถอน หลักทรัพย์ที่ขายฝากอยู่ แต่ธนาคารส่วนใหญ่ ไม่รับไถ่ถอนเนื่องจากยอดเงินที่ต้องการซื้อฝากสูงเกินหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดไว้
จำนอง คืออะไร?
การจำนอง ที่ดิน เป็นธุรกรรมเช่นเดียวกับการซื้อขาย ต่างกันตรงที่ เมื่อต้องการทำสัญญาจำนองบ้านที่ดินผู้กู้ยังไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้รับจำนอง (นายทุน) แต่สำหรับการขายฝากบ้านและที่ดินจำเป็นต้องโอนสิทธิความเป็นเจ้าซึ่งจะถูกโอนเปลี่ยนให้เป็นของผู้ซื้อฝากทันทีเมื่อทำสัญญาขายฝากเสร็จและ ที่ดินเสร็จสมบูรณ์ ณ กรมที่ดิน แต่มีข้อแม้ว่า ผู้จำนอง สามารถขอไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดในใบสัญญาจำนองฝากบ้าน (โดยต่อสัญญาได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี) โดยในขณะที่อยู่ในช่วงสัญญาผู้ซื้อฝากกับ (นายทุนๆ) นั้นจะไม่สามารถทำการขาย หรือจำนองทรัพย์นี้กับผู้อื่นได้โดยไม่มีข้อยกเว้น
จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ. มาตรา 702)
จำนองที่ดิน สามารถสร้างโอกาสทางธุรกิจของผู้จำนอง โดยนำอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้มาค้ำประกันกับผู้รับจำนองอย่างถูกวิธี ไม่เสียเวลาเดินทางหลายรอบ จัดเตรียมเอกสารถูกต้อง และยังเป็นประวัติที่ดีต่อผู้จำนองและผู้รับจำนองอีกด้วย อนุมัติรวดเร็ว ดอกเบี้ย ต่ำเพียง1.25 % ต่อเดือนไม่เช็คเครดิตบูโร
จำนองบ้าน ท่านสามารถเลือกจำนองได้กับสถาบันการเงิน / บริษัทเอกชน หรือแม้แต่บุคคลธรรมดา ทั้งนี้ขึ้นอยู่คุณสมบัติของผู้กู้ด้วย ซึ่งหากเครดิตบูโรดี มีรายได้ชัดเจน การจำนองกับสถาบันการเงิน ก็เป็นทางเลือกที่ดีที่สุด เนื่องจากดอกเบี้ยต่ำ แต่อาจจะใช้เวลาในการดำเนินการ ซึ่งจากบริษัทเอกชน หรือบุคคลธรรมดา การดำเนินการรวดเร็วมากภายใน 2-3 วันสามารถทำสัญญาได้เลย แต่ก็มีข้อเสียคือ ดอกเบี้ยที่สูงกว่าปรกติเล็กน้อย
พูดง่ายๆก็คือการจำนอง คือ สัญญากู้เงินชนิดหนึงเช่นกันโดยใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย
- ไม่มีการโอนทรัพย์สิน ให้ตกเป้นกรรมสิทธิืของนายทุน เป็นแค่การนำทรัพย์สินนั้นไปจดทะเบียนเพื่อตราไว้เป็นหลักประกันเท่านั้น
- จะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเช่นเดียวกับการขายฝาก
กรณีที่ลูกหนี้เกิดผิดสัญญาไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ เพราะทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ (ลูกหนี้) อยู่
- ผู้กู้จะต้องไปฟ้องร้องตามกฎหมายเพื่อให้ศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน จากนั้นจึงนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้
- สัญญาจำนอง ไม่มีอายุความ แต่จะมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้เท่านั้น
ทรัพย์ที่ขายฝากอยู่ไปจำนองธนาคารได้ไหม ?
บ้านติดขายฝากเข้าธนาคารได้ไหม เป็นคำถามยอดฮิตติดอันดับ เราจะอธิบายได้ว่าเมื่อผู้กู้ต้องการนำทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝากหรือติดจำนองอยู่กับธนาคาร A ไปจำนองกับธนาคาร B อีกทอดหนึ่งเพื่อเพิ่มวงเงินและนำเงินมาไถ่ถอนกับเจ้าแรกนั้น ตามกฎหมายก็ถือว่าทำไม่ได้ครับ เพราะอะไร?
เพราะว่าทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝากถือว่าอยู่ในการดูแลของนายทุนและหากผู้กู้ต้องการนำไปจำนองกับธนาคาร B ต้องมีการไถ่ถอนทรัยพ์จาก ธนาคาร A ให้เสร็จเรียบร้อยก่อนถึงจะสามารถดำเนินการจำนองกับธนาคารได้ หรือสามารถมอบอำนาจให้ธนาคาร A ไปไถ่ถอนออกและค่อยมาทำสัญญาขายฝากหรือจำนองกับธนาคาร B ได้ครับ
ในกรณีที่นายทุนต้องการนำทรัพย์สินของผู้กู้ที่นำมาขายฝากหรือไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังไม่ได้ถึงวันครบกำหนดชำระหนี้นั้น ตามกฎหมายถือว่าทำไม่ได้ แต่ถ้าหากครบกำหนดสัญญาขายฝากแล้วหากผู้กู้เลยกำหนดไม่นำเงินมาชำระคืนหรือขอต่อสัญญาหรือไถ่ถอนออกไป นายทุนถึงจะมีสิทธิ์อย่างถูกต้องตามกฎหมายที่จะนำทรัพย์สินดังกล่าวไปทำอะไรก็ได้ ไม่ว่าจะเป็นขายทอดตลาด จำนอง ขายฝากกับที่ไหนก็ได้เพราะถือว่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายทุนแล้วโดยถูกต้องตามกฎหมายทุกประการครับ รายละเอียดเพิ่มเติม สำหรับท่านใดที่สนใจตรวจสอบข้อมูลเพิ่มเติมแบบเจาะลึกเมื่อทรัยพ์ของท่านติดธุรกรรมทางการเงินกับสถาบันการเงินใดอยู่ได้ที่นี่ครับ
สรุป
เราจะพบว่าสัญญาขายฝากนั้นก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียอยู่ในตัว ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้กู้ที่จะเลือกสิ่งที่เหมาะสมกับท่านมากที่สุด
ข้อดี ข้อเสีย ในการทำสัญญาขายฝากคือ
- ผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว และมักจะให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างเยอะ แต่ก็มีความเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของทรัพย์สินที่นำไปทำสัญญา ถ้าโชคร้ายเจอนายทุนไม่ดี ต่อรองไม่ได้ ไถ่ถอนไม่ทันเวลาก็โดนยึดทันที รวมทั้งมีค่าธรรมเนียมที่สูงกว่าการจำนองอีกด้วย
ข้อดี ข้อเสีย ในการทำสัญญาจำนองคือ
- มีความปลอดภัยด้านทรัพย์สินสูงกว่า เนื่องจากไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ๆ ให้นายทุนในทันที ซึ่งทำให้โอกาสที่จะเสียทรัพย์สินนั้นจึงน้อย กว่าการขายฝากมาก
- มีค่าธรรมเนียมที่ถูกกว่าด้วย
- วงเงินที่ได้รับจะประมาณ 10-30% ของราคาประเมินเท่านั้นซึ่งจะไม่่สูงเทียบเท่ากับการขายฝาก เนื่องจากนายทุนมีความเสี่ยงสูงต้องดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีเพื่อให้ได้ทรัยพ์สินนั้นๆ
บริการรับขายฝาก
วิธีการเลือกผู้รับขายฝาก จำนอง ที่น่าเชื่อถือ
แน่นอนว่าผู้รับขายฝากหรือจำนองที่นิยมกันส่วนใหญ่ก็คือการขายฝาก จำนองกับธนาคาร เนื่องจากให้วงเงินสูง ดอกเบี้ยต่ำ และมีความน่าเชื่อถือสูงมาก เป็นทางเลือกยอดฮิตสำหรับท่านที่ต้องการจำนอง ขายฝากบ้านที่ดินกับธนาคารครับ
สิ่งสำคัญที่ท่านควรคำนึงถึงก่อนเลือกจำนอง ขายฝากกับธนาคารคือ
- มีรายได้และ statement ที่ดีย้อนหลัง 6 เดือน
- ข้อดำหนดทางการเงินเช่น ไม่ติดเครดิตบรูโร ประหวัดทางการเงินเครดิตที่ดี
- ระยะเวลาอารอนุมัติขั้นต่ำ 10 วันทำการหรือมากกว่า
- ต้องจัดเตรียมเอกสารเยอะในการยื่นกู้กับแบงค์
ขายฝากที่ดินกับบริษัทเอกชนหรือบุคคลธรรมดา
- ดอกเบี้ยตามที่กฎหมายกำหนดคือ ร้อยละ 1.25 ต่อเดือนหรือไม่เกิน 15%ต่อปี
- ไม่จำเป็นต้องมีเครดิตทางการเงินที่ดีเท่านั้นจึงจะทำได้ ไม่เช็คเครดิตบรูโร
- ระยะเวลาการอนุมัติทราบผลและราคาประเมินรวดเร็วประมาณ 2-3 วันทำการ
- ใช้เอกสารน้อย เพียงท่านเป็นผู้กู้จริงตามหลังโฉนด
สนใจดูรายละเอียดบริการติดต่อ บริษัทรับขายฝากบ้าน / ขายฝากที่ดิน / ขายฝากคอนโด / ขายฝากตึกแถว << คลิ๊ก
